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訴訟係属中の不動産購入者の介入権は絶対ではない

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G.R. No. 106194, August 07, 1997

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はじめに

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不動産取引は複雑であり、しばしば訴訟のリスクを伴います。フィリピンで不動産を購入する場合、購入希望の物件が係争中である可能性を考慮する必要があります。係争中の不動産を購入した場合、購入者は既存の訴訟に介入して自身の権利を保護できるのでしょうか？この重要な問題を最高裁判所が審理したのが、サンティアゴ・ランド・デベロップメント・コーポレーション対控訴裁判所事件です。この判決は、訴訟係属中の購入者（pendente lite購入者）の介入権の範囲を明確にしました。本稿では、この判決を詳細に分析し、不動産取引における実務的な影響について解説します。

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法的背景：介入のルール

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フィリピン民事訴訟規則第12条第2項は、介入に関する規定を定めています。介入とは、係争中の訴訟に第三者が当事者として参加することを指します。この規則の目的は、訴訟当事者ではない第三者が自身の利益を保護し、裁判所がすべての紛争を一度に解決できるようにすることです。条文は以下の通りです。

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規則12、第2項 介入 – いかなる訴訟においても、法律により当然の権利を有する者、または訴訟の係争物件について法律上の利益を有する者、または当事者のいずれかの成功に不利な影響を受けるような立場にある者は、いつでも裁判所に申し立てることにより、介入を認められることができる。介入は、原告に対する答弁がなされる前、または原告に対する答弁がなされた後であっても、裁判所の裁量により認められることができる。

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介入が認められるためには、介入を求める第三者は、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。

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1. 法律により当然の権利を有する者

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2. 訴訟の係争物件について法律上の利益を有する者

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3. 当事者のいずれかの成功に不利な影響を受けるような立場にある者

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本件の中心的な問題は、訴訟係属中に不動産を購入した者が、上記の要件のいずれかを満たすかどうか、そして介入が当然に認められる権利なのかどうかという点です。

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事件の経緯：サンティアゴ・ランド事件

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本件は、サンティアゴ・ランド・デベロップメント・コーポレーション（以下「サンティアゴ・ランド」）が、控訴裁判所の判決を不服として最高裁判所に上訴したものです。事案の背景は以下の通りです。

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• 原告：ノベルト・J・キスンビン

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• 被告：フィリピンナショナルバンク（PNB）

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• 訴訟内容：マカティ地方裁判所民事訴訟第10513号「ノベルト・J・キスンビン対フィリピンナショナルバンク」

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• 争点：PNBが所有する不動産に関する権利関係

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• サンティアゴ・ランドの立場：訴訟係属中にPNBから係争不動産を購入したpendente lite購入者

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サンティアゴ・ランドは、pendente lite購入者として、民事訴訟規則第12条第2項に基づき、原訴訟への介入を求めました。サンティアゴ・ランドは、介入の権利を認めるべき理由として、以下の点を主張しました。

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1. 著名な法律家であるビセンテ・J・フランシスコ上院議員の著書が、pendente lite購入者の介入権を支持する米国判例を引用していること。

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2. 介入を認めないと、訴訟の当事者ではない第三者が、憲法上の法の下の平等の保障に反して、より良い権利を持つことになること。

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3. 控訴裁判所が、キスンビンへの権利譲渡の対価や、弁護士が訴訟目的物を取得することを禁じた民法第1491条(5)違反の主張について審理しなかったことは誤りであること。PNBは第一審でこの点を主張していた。

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最高裁判所は、サンティアゴ・ランドの主張を検討した結果、介入を認めない控訴裁判所の判断を支持し、再審請求を棄却しました。

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最高裁判所の判断：介入権の限定

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最高裁判所は、サンティアゴ・ランドの主張を詳細に検討し、以下の理由から介入を認めない判断を示しました。

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1. フランシスコ上院議員の著書の引用について

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サンティアゴ・ランドは、フランシスコ上院議員の著書が引用する米国判例が、pendente lite購入者の介入権を認めていると主張しました。しかし、最高裁判所は、フランシスコ上院議員の著書を引用したのは、介入の目的が第三者の利益保護と紛争の一括解決にあるという原則を確認するためであり、pendente lite購入者の介入権を当然に認めるものではないとしました。

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さらに、最高裁判所は、サンティアゴ・ランドが引用した米国判例を分析し、これらの判例が、強制執行または保安官による競売におけるpendente lite購入者に関するものであり、本件のような任意取引におけるpendente lite購入者とは状況が異なると指摘しました。最高裁判所は、任意取引の場合、売主は買主に対する保証義務があるため、自身の権利を防御することが期待できるとしました。一方、強制執行の場合、元の所有者は買主に対してそのような義務を負わず、買主は他の当事者の優先権を承知で購入するため、介入の必要性が高いと説明しました。

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最高裁判所は、判決の中で以下の重要な点を強調しました。

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「原告が提起した訴訟で、被告が自身の権利を十分に防御している場合、pendente lite購入者が介入を求める必要性は低い。特に、購入者が被告の防御を『手強い』と評価し、単に『さらに強化したい』と考えているに過ぎない場合、介入は単なる完璧主義または几帳面さに過ぎず、合理的な必要性があるとは言えない。」

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2. 平等保護の主張について

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サンティアゴ・ランドは、介入を認めないと、訴訟当事者ではない第三者がより良い権利を持つことになり、憲法上の平等保護に反すると主張しました。しかし、最高裁判所は、サンティアゴ・ランドは前所有者であるPNBを通じて訴訟に参加しており、PNBの防御はサンティアゴ・ランド自身が「手強い」と認めているため、保護が否定されているわけではないとしました。また、pendente lite譲受人は、係争中の訴訟の通知を受けているため、原告と被告間の判決に拘束される立場にあると指摘しました。民事訴訟規則第3条第20項に基づき、原告は原告のままで訴訟を継続でき、裁判所はpendente lite譲受人を被告として追加または置換することを指示できるとしました。

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3. 民法第1491条(5)違反の主張について

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サンティアゴ・ランドは、控訴裁判所が、キスンビンへの権利譲渡が弁護士による訴訟目的物の取得を禁じた民法第1491条(5)に違反するというPNBの主張を審理しなかったのは誤りであると主張しました。最高裁判所は、PNBが第一審でこの主張をしていたことを認めましたが、この誤りを修正しても判決の変更にはつながらないと判断しました。

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実務上の影響：不動産取引における教訓

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サンティアゴ・ランド事件の判決は、不動産取引、特に係争中の不動産を購入する場合に、以下の重要な教訓を示唆しています。

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• Pendente Lite購入者の介入権は限定的： pendente lite購入者は、当然に訴訟に介入できる権利を持つわけではありません。介入が認められるかどうかは、裁判所の裁量に委ねられており、合理的な必要性が認められる場合に限られます。

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• 売主の防御が重要： 任意取引の場合、売主は買主に対する保証義務があるため、自身の権利を防御することが期待されます。売主が積極的に防御している場合、pendente lite購入者の介入の必要性は低くなります。

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• 強制執行との違い： 強制執行または競売におけるpendente lite購入者は、任意取引の場合と比較して、介入が認められる可能性が高くなります。これは、強制執行の場合、元の所有者が買主に対する保証義務を負わないためです。

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• デューデリジェンスの重要性： 不動産を購入する際には、事前に十分なデューデリジェンスを行い、物件が係争中であるかどうかを確認することが不可欠です。係争中の物件を購入する場合は、訴訟のリスクと介入の可能性を十分に理解する必要があります。

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主な教訓

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• 訴訟係属中の不動産を購入するpendente lite購入者の介入権は絶対的なものではなく、裁判所の裁量に委ねられる。

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• 任意取引の場合、売主が訴訟で積極的に防御していれば、pendente lite購入者の介入の必要性は低い。

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• 不動産購入者は、購入前に物件が係争中かどうかを十分に調査し、訴訟リスクを評価する必要がある。

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よくある質問（FAQ）

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Q1: pendente lite購入者とは何ですか？

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A1: pendente lite購入者とは、訴訟が係属中に係争物件を購入した者を指します。訴訟係属中の物件の購入は、一定のリスクを伴います。なぜなら、購入者は訴訟の結果に拘束される可能性があるからです。

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Q2: pendente lite購入者が訴訟に介入できるのはどのような場合ですか？

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A2: pendente lite購入者が訴訟に介入できるかどうかは、裁判所の裁量によります。裁判所は、介入の必要性、既存の当事者の防御の状況、購入者の利益などを総合的に考慮して判断します。一般的に、売主が訴訟で積極的に防御していない場合や、強制執行による購入の場合など、購入者の利益保護のために介入が必要と認められる場合に、介入が許可される可能性が高まります。

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Q3: 訴訟係属中の不動産を購入する際のリスクは何ですか？

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A3: 訴訟係属中の不動産を購入する最大のリスクは、訴訟の結果によって購入者の権利が制限される可能性があることです。裁判所が元の所有者の権利を否定する判決を下した場合、pendente lite購入者は物件を失う可能性があります。また、訴訟が長期化する可能性や、訴訟費用が発生する可能性も考慮する必要があります。

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Q4: 不動産購入前に係争中かどうかを確認する方法は？

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A4: 不動産が係争中かどうかを確認するためには、まず物件の権利書（Title）を調査し、抵当権や先取特権などの記載がないか確認します。また、地方裁判所や管轄の裁判所の記録を調査し、物件に関する訴訟が提起されていないかを確認することも重要です。不動産弁護士に依頼してデューデリジェンスを行うことを強くお勧めします。

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Q5: 本判決は今後の不動産取引にどのような影響を与えますか？

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A5: 本判決は、pendente lite購入者の介入権が絶対的なものではなく、限定的であることを改めて明確にしました。不動産購入者は、係争中の物件を購入する際には、訴訟リスクを十分に評価し、必要に応じて専門家（弁護士など）に相談することが重要です。また、売主が訴訟で積極的に防御しているかどうかを確認することも、介入の必要性を判断する上で重要な要素となります。

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本稿は、フィリピン最高裁判所のサンティアゴ・ランド・デベロップメント・コーポレーション対控訴裁判所事件の判決を分析し、pendente lite購入者の介入権について解説しました。ASG Lawは、フィリピン法、特に不動産取引に関する豊富な経験と専門知識を有しています。不動産取引に関するご相談は、お気軽にASG Lawまでお問い合わせください。

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お問い合わせは、konnichiwa@asglawpartners.com または お問い合わせページ からお願いいたします。ASG Lawは、マカティ、BGC、フィリピン全土のお客様をサポートいたします。

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Source: Supreme Court E-Library
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